Regolamento

CONDOMINIO “VILLAGGIO DELLE GINESTRE”

Localita’ Incoronata Cassano delle Murge (BA)

REGOLAMENTO GENERALE

Per l’uso e l’abitazione del Condominio

PREMESSA

    Il presente regolamento disciplina il condominio denominato “VILLAGGIO DELLE GINESTRE” distinto in 20 ville plurifamiliari, esistente nel Comune di Cassano Murge su area di proprietà sita in località “Incoronata”.

Detti fabbricati costituiscono n°117 lotti da una unità e due lotti da 1,5 unità per complessivi 119lotti suddivisi in tante unità immobiliari, zone a verde oltre a varie superficie di uso comune,attribuite pro-quota indivisa alle singole proprietà costituenti il condominio.

I rapporti di proprietà e di condominio sono disciplinati dalle disposizioni di legge vigenti nonché dal presente regolamento e dal titolo legale di proprietà.

Le norme seguenti sono obbligatorie per tutti i condomini, loro eredi e eventi causa, come pure per la parte cui spetta, per tutti i locatori usuari.

DISPOSIZIONI GENERALI

DIRITTI E DOVERI SULLA PROPRIETA’ CONDOMINIALE

Art.1 : Proprietà comuni:

  Sono proprietà comuni individuabili, per tutte le unità immobiliari dell’intero complesso “Villaggio delle Ginestre”: le reti di distribuzioni per l’acqua potabile e di pozzo, sino all’accesso alle singole unità immobiliari; la rete di distribuzione per la energia elettrica, la rete terra, sino all’accesso delle singole unità; i serbatoi di accumulo acqua potabile e l’impianto autoclave, l’impianto di illuminazione esterna dei viali e dei giardini, le zone destinate a verde attrezzato, le strade per la viabilità interna, la recinzione generale del complesso, il box per la guardavia, l’impianto di depurazione e smaltimento liquami di fogna, le  fosse biologiche,il campo da tennis, l’impianto piscina, i locali WC e Bar asserviti alla piscina.

Art. 2 :Uso delle cose comuni, obblighi e divieti:

I singoli condomini si servono delle cose comuni in modo da non ledere l’interesse della Comunione e da non limitare il concorrente diritto degli altri condomini.

E’ fatto quindi divieto di occupare o modificare anche solo temporaneamente, con costruzione di qualsiasi genere o con oggetti mobili, le zone di proprietà comune.

Le cose comuni possono essere occupate solo nel caso in cui si debbano eseguire lavori sia alle proprietà comuni, sia alle proprietà private, limitando l’occupazione stessa allo spazio e al tempo strettamente necessario e procurando che essa non impedisca totalmente l’uso delle cose occupate dagli altri condomini.

Tali lavori non possono essere eseguiti senza la preventiva autorizzazione scritta dall’amministratore.

La disciplina del Condominio viene regolata dalle sottoelencate norme:

E’ fatto obbligo al conduttore:

1-     di usare la più scrupolosa pulizia nelle parti di proprietà comune,

2-     Sorvegliare i bambini, ragazzi, affinche’ non arrechino molestie e danni ai condomini.

3-     Di provvedere, in caso di malattie infettive o contagiose, oltre alla regolare denuncia alle Competenti Autorità, alla disinfezione dell’ unità abitativa.

4-     Provvedere alla disinfestazione in caso di insetti parassitari o animali nocivi.

5-     Provvedere alla pronta rimozione delle ostruzioni che si verificassero nei wc, negli acquai ecc.

6-     Provvedere alla sollecita riparazione dei guasti che si verificassero all’interno dei locali occupati e che potrebbero comunque portare nocumento alle persone, alle cose di proprietà comune o di terzi.

7-     Riparare sollecitamente, a proprie spese, i guasti derivanti alle cose comuni da fatti o per colpa propria e risarcire i danni relativi.

8-     Rispettare rigorosamente la segnaletica stradale all’interno del complesso.

E’ vietato al conduttore:

1-     Condurre, nelle zone di uso comune, cani senza guinzaglio e museruola o altri animali che possono arrecare molestia o pericolo ai condomini nonché lasciarli nella proprietà privata in condizioni tali da arrecare disturbo ai condomini.  E’ altresì vietato utilizzare i viali,i giardini e le parti comuni per le necessità fisiologiche degli animali.

2-     Tenere depositi di materiale infiammabile in quantità maggiore a quella che può servire per usi domestici. E’ altresì vietato tenere sostanze suscettibili di reazione chimica pericolosa.

3-     Tenere feste da ballo, o altre riunioni rumorose oltre le ore 24:00.

4-     Parcheggiare in zone comuni, non destinate alla sosta, moto e veicoli in genere.

5-     Collocare oggetti sui prospetti, che risultino visibili dall’esterno e che deturpino l’aspetto dei prospetti stessi.

6-     Depositare o gettare immondizie ed altri oggetti di rifiuto sulle strade e sulle adiacenze.

7-     Installare su terrazzini antenne radio e televisive senza la preventiva autorizzazione dell’Amministratore.

8-     Parcheggiare nei viali e nelle zone di proprietà comune roulettes, carrelli con imbarcazioni autocarri e altri automezzi pesanti.

9-     Lavare ogni genere di veicoli nei viali e nelle zone di proprietà comune.

Art.3: Innovazioni e migliorie delle cose comuni.

Il Condominio, con l’approvazione dell’assemblea, può apportare delle innovazioni alle cose comuni. Ciò quando ne ricevono vantaggi o maggiori comodità di uso tutti Condomini. Peraltro sono vietate tutte le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e sicurezza dell’edificio, alterare l’aspetto architettonico e modificarne la volumetria.

Art.4 : Riparazioni urgenti alle cose comuni.

In caso di urgenza, un condomino può eseguire riparazioni necessarie alla conservazione delle cose comuni, ma deve subito informare l'amministratore ed in sua assenza i Consiglieri del Condominio.

Il diritto al rimborso è pero condizionato al riconoscimento da parte dell'Amministratore o dell'Assemblea dell'effettiva urgenza ed indifferibilità dell'opera.

CAPO 2

PROPRIETA' PRIVATA

Art.5: Diritti e doveri.

Costituiscono proprietà privata dei singoli condomini: le unità abitative ivi compreso il terreno circostante opportunamente delimitato con ti gli impianti esistenti: di illuminazione, idrico-sanitario, televisivo, canalizzatore telefonica, nonché tutti gli arredi in essi esistenti e quando altro risulti dal relativo titolo legale. Ciascun Condomino ha l'obbligo di eseguire prontamente nei locali di sua proprietà , le necessarie riparazioni, la cui omissione o ritardata esecuzione potrebbe danneggiare gli altri condomini, compromettere la stabilità, l'estetica o il decoro della proprietà.

In ogni caso i condomini prima di intraprendere nei locali di loro proprietà privata l'esecuzione di operare o lavori che comunque possono interessare l'estetica o la stabilità del fabbricato comune, devono darne notizia scritta all'Amministratore per gli eventuali preventivi accertamenti tecnici del caso.

Ogni condomino esercita sulle cose di sua proprietà privata tutti i diritti stabiliti dalle Leggi vigenti con le limitazioni, divieti e doveri descritti dalle medesime, dal presente regolamento di condominio o dal titolo legale di proprietà.

Art.6:

A richiesta dell'amministratore, salvo i casi di emergenza, ogni condomino dovrà consentire che nell'interno dei locali di sua proprietà si procede,con i dovuti riguardi e sollecitudine, ad ispezioni tecniche ed occorrendo, alla momentanea utilizzazione dei locali stessi, per eseguire lavori sia nella proprietà comune sia in quella privata di altri condomini, salvo rimessa in pristino, rivalsa e rimborso di eventuali danni.

Art.7: Innovazioni e migliorie alle proprietà private destinazione speciale.

E' fatto espresso divieto a tutti i condomini di apportare innovazioni o aggiunte nelle porzioni di loro proprietà privata specie quando le stesse possono turbare l'estetica e la stabilità dl fabbricato comune e sono in contrasto con le Leggi vigenti.  Tuttavia è ammesso che il singolo condomino sottoponga all'Assemblea dei Condomini i suoi progetti perché li esamini e deliberi a norma di legge e del presente regolamento. E' espressamente vietato dare alle villette destinazione diversa da quella di civile abitazione. E' vietato generalmente, anche se qui non espressamente previsto, ogni uso della propria villetta in contrasto al decoro del fabbricato ed alle sue finalità.

CAPO 3

Art.8: Riparto spese

Tutti i condomini contribuiranno alle spese necessarie:

a-per conservare e mantenere in condizioni di perfetto uso di comodità e di decoro le cose comuni descritte al precedente Art.1, ivi compresi gli impianti e        relativi consumi;

b-per l'assicurazione del fabbricato;

c-per l'amministrazione e l'espletamento dei servizi condominiali;

d-per l'esecuzione di eventuali opere straordinarie alle proprietà comuni, per liti attive e passive e per altre esigenze imprevedibili interessanti il Condominio;

e-per la guardiola dell'intero complesso condominiale;

Art.9:

Per la ripartizione delle spese indicate nel precedente Art.8, si procederà secondo i criteri che stabilirà l'Assemblea dei Condomini in occasione della sua prima riunione.

Art. 10: Manutenzione delle cose usate dai singoli condomini.

Le spese per la manutenzione delle cose il cui uso è riservato ai singoli condomini, graverà per intero solo per questi ultimi.

CAPO 4

Art. 11: Descrizioni varie,norme di disciplina interna del condominio.

La disciplina del condominio viene regolata nelle sue linee generali secondo le norme previste all'Art. 2. L'Assemblea dei condomini ha facoltà di deliberare norme integrative alle quali tutti i condomini devono attenersi a tutela della reciproca tranquillità, del buon uso delle cose comuni, della buona conservazione e del decoro degli edifici.  Ha inoltre facoltà di istituire tutti quei servizi necessari e di confort nell'interesse sia del Condominio che dei singoli condomini.

Art. 12: obblighi particolari dei Condomini.

1- Ogni Condomino deve notificare all'Amministratore il proprio domicilio. In difetto si intenderà domiciliato agli effetti del presente regolamento nei locali di sua proprietà nel complesso condominiale.

2- E' fatto inoltre obbligo ai singoli condomini di comunicare all'Amministratore eventuali locazioni.

Art 13: Trasferimento di proprietà

In caso di trasferimento di proprietà, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato al pagamento delle quote di contributo da lui dovute. Il condomino che trasferisce i suoi diritti deve:

a- comunicare all'Amministratore le generalità del nuovo proprietario;

b- far conoscere al nuovo proprietario subentrante il contenuto del presente regolamento che dovrà essere richiamato nell'atto di trasferimento;

c- cedere al nuovo proprietario la quota dei fondi (ordinari e di riserva) e dargli conoscenza delle eventuali deliberazioni dell'assemblea implicanti gli impianti del condominio verso terzi, ovvero casi personali, verso questo, regolarizzandoli di comune accordo.

Art. 14: frazionamento di proprietà fra più titolari

Qualora la proprietà di una porzione venga frazionata fra più titolari per vendite, successioni ed ogni altra legittima causa, gli interessati dovranno esibire all'Amministratore una copia autentica del relativo titolo legale e procedere d'accordo con il medesimo, alla divisione della quota condominiale in funzione della proprietà attribuita alla suddetta porzione, nonchè alla ripartizione delle quote dei fondi ordinari e di riserva. Nel caso che la porzione pur appartenendo a più persone rimanga indivisa, i comproprietari di essa proindiviso, dovranno altresì notificare all'Amministratore con regolare atto notorio, il nome e cognome del comproprietario da essi delegato a rappresentarli verso il condominio.

Art. 15: Assicurazione dell'edificio

Gli edifici e relative apparecchiature devono essere assicurati contro i danni del fuoco, dei fulmini, dello scoppio del gas, ed apparecchi similari oltre che contro i danni causati a terzi.

Art.: 16

Per quanto non si è detto nel presente regolamento circa i diritti e doveri inerenti alle proprietà comuni e a quelle private, valgono le norme del codice civile.

CAPO 5

Art. 17: Amministrazione, rappresentanza, assemblea dei condomini.

Gli organi di amministrazione del condominio sono:

a- l'Assemblea dei condomini;

b- il Consiglio dei Condomini;

c- l'Amministratore.

Art. 18: Assemblea dei condomini

L'Assemblea dei condomini è ordinaria e straordinaria.

L'assemblea ordinaria delibera:

a: sulla nomina, conferma e revoca dell' amministratore;

b: sugli emolumenti da corrispondersi all'Amministratore;

c: sul numero del personale da impiegarsi per i servizi condominiali;

d: sui regolamenti di gestione dei servizi condominiali;

e: sulle opere di manutenzione, sugli arredi delle parti comuni e loro manutenzione;

f: sulla costituzione del fondo di riserva e sui prelevamenti dal fondo stesso;

g: sul rendiconto di gestione dell'anno precedente;

h: sul bilancio preventivo;

i: su ogni eventuale argomento riguardante l'amministrazione, la gestione, la manutenzione, la conservazione e il godimento delle cose di uso comune.

L'assemblea ordinaria comunque costituita potrà modificare la scadenza e la durata dell'esercizio finanziario della gestione condominiale.

L'assemblea straordinaria delibera negli altri casi e secondo i disposti da C.C.

Art. 19 :Convocazione

L'assemblea si riunisce in via ordinaria nel periodo compreso tra il 1° Gennaio e il31 marzo per la chiusura dell'esercizio finanziario della gestione condominiale, ed in via straordinaria ogni qualvolta l'Amministratore e il Consiglio dei condomini lo reputi necessario, ovvero ne abbia avuta richiesta scritta e motivata da tanti condomini, i quali rappresentino un sesto del valore dell'edificio condominiale o un quinto del numero totale dei condomini.

Art. 20: Validità dell'Assemblea

L'Assemblea è regolarmente costituita in prima convocazione, con l'intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell'intero complesso e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore del complesso condominiale. L'Assemblea in seconda convocazione è valida se la deliberazione riporta un numero di voti che rappresentino un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore del complesso. Sono considerati presenti i condomini regolarmente rappresentati. E' consentito il cumulo di deleghe sino ad un massimo di tre. Le deliberazioni prese dall'Assemblea dei Condomini sono obbligatorie anche per le minoranze dissenzienti.

Art. 21: Consiglio dei condomini

Il consiglio dei condomini è composto da n° 5 membri in rappresentanza dei condomini. La nomina, per tale carica è proposta dai Condomini ed approvata dall'Assemblea. Il Consiglio dei condomini presiede alla elaborazione dei programmi di gestione e ne controlla l'esecuzione secondo il mandato dell'Assemblea. Le delibere dl Consiglio vengono adottate a maggioranza. Detto organo non è retribuito, dura in carica un anno e sarà convocato ogni qualvolta se ne presenti la necessità e comunque almeno una volta ogni tre mesi dall'Amministratore salva sempre la facoltà di almeno due consiglieri di convocarla, tramite l'Amministratore, qualora lo ritenessero necessario.  Le riunioni del Consiglio dei Condomini sono presiedute da uno dei membri del Consiglio stesso eletto di volta in volta. Di ciascuna riunione sarà redatto apposito verbale.

Art. 22: Amministratore, nomina, revoca, dimissioni

L'Amministratore è nominato dall'Assemblea dei Condomini e può essere scelto: tra i condomini, tra gli estranei al condominio siano essi persone fisiche o giuridiche. L'Amministratore dura in carica un anno e può essere confermato nella carica con la stessa procedura della nomina. L'Amministratore revocato o comunque dimissionario nel corso del suo mandato, ha l'obbligo di rendere conto della sua gestione e deve in ogni caso consegnare al Consiglio dei Condomini, tutti i documenti e gli atti di amministrazione, nonché i fondi in sue mani, entro 15 giorni della notifica della revoca o dalle dimissioni, indipendentemente da ogni eventuale contestazione in corso nei confronti del condominio.

Art. 23: Funzioni dell'Amministratore

L'amministratore deve partecipare alle Assemblee dei condomini e alle riunioni del Consiglio dei condomini. L'Amministratore provvede con il benestare del Consiglio dei Condomini:

a: all'assunzione o licenziamento del personale necessario per i servizi condominiali;

b: alle spese generali di amministrazione;

c: alla manutenzione straordinaria delle parti comuni dei fabbricati;

d: alla vigilanza sui servizi e comportamento di tutto il personale;

e: agli atti che abbiano per scopo la conservazione e la tutela dei diritti dei condomini;

f: alle spese di manutenzione e ammodernamento degli arredi di pertinenza delle parti comuni;

g: all'assicurazione dei fabbricati nel caso non vi provvede il singolo condomino;

h: ad assicurare l'osservanza delle norme regolamentari da parte di tutti i condomini;

i: alla compilazione delle norme per la disciplina del personale addetto ai servizi condominiali.

L'Amministratore provvede inoltre a :

1: pagare le tasse comunali dovute dal condominio;

2: al pagamento dei consumi relativi alle utenze condominiali;

3: alla riscossione dei contributi dovuti dai condomini per le spese condominiali;

4: per le riscossioni provvede a rilasciare ricevute conservando e custodendo la matrice della medesima.  Per tutti i pagamenti che effettuerà, alle scadenze previste, allegherà i giustificativi;

5: alla tenuta dei libri, registri della gestione condominiale;

6: alla tenuta dei libri paga del personale;

7: alla assicurazione previdenziale del personale;

8: a tentare di comporre eventuali divergenze tra i condomini;

9: alla resa dei conti della sua gestione;

10: alla chiusura dell'esercizio annuale.

Art. 24 : Disciplina dei servizi comuni

Le norme di disciplina sui servizi condominiali emanate dall'Amministratore, nell'ambito dei suoi poteri in forza del presente regolamento, sono obbligatorie, per tutti i condomini, salvo ricorso all'assemblea dei Condomini da parte del condomino che si ritenesse leso.

Art. 25: Registri e documenti per l'Amministrazione del condominio

L'Amministratore deve tenere in ordine e al corrente i seguenti documenti:

a: il registro dei verbali delle assemblee;

b: il registro di cassa di entrata e uscita;

c: il libro paga relativi al personale;

d: un elenco dei proprietari del complesso con l?indicazione della residenza e degli eventuali locatori;

e: un eventuale inventario delle cose mobili di proprietà comuni;

f: il registro dei verbali delle riunioni del Consiglio dei condomini;

Art: 26 Fondi per le spese

Per far fronte a tutte le spese ordinarie e straordinarie della gestione condominiale vengono costituiti due fondi:

1- fondo ordinario di gestione dato dall'importo delle spese ordinarie e straordinarie preventivate per ciascun esercizio;

2- fondo di riserva.

Il fondo ordinario costituito dai contributi che ai sensi dei precedenti Art.8 e 9 sono dovuti da tutti i condomini per le spese di ordinaria e straordinaria amministrazione condominiale. Il fondo di riserva viene costituito da un supplemento di erogazione da parte dei condomini la cui entità verrà stabilita dall'Assemblea dei condomini.

Art.27: Chiusura esercizio finanziario

L'esercizio finanziario della gestione condominiale si chiude ogni anno alla data del 31 dicembre, e l'Amministratore compilerà l'apposito rendiconto della sua gestione che sottoporrà all'esame ed alla approvazione dell'Assemblea dei condomini previo parere favorevole del Consiglio dei Condomini.

Art.28: Rappresentanza legale, compensi

La rappresentanza legale del condominio è delegata dall'Amministratore. L'assemblea dei condomini stabilirà un compenso da corrispondere all'Amministratore, anche nel caso che questi sia comproprietario del complesso. E' fatto obbligo dell'Amministratore di espletare le sue funzioni con carattere di continuità.

Art. 29

Per quanto non è contemplato nel presente regolamento e non sia in contrario con questo, valgono le disposizioni del Codice Civile. Il presente regolamento si compone di 20 facciate e questa fin qui.